Compravendita immobili:impianti a norma

Il rogito è un momento fondamentale e spesso unico nella vita di una persona che cerca nelle figure professionali presenti (es. il notaio) alcune certezze. Ci sono comunque alcuni punti su cui è opportuno soffermarsi. Il DM 37/08 (noto a molti come nuova L 46/90) con l'art. 13 prevedeva che la dichiarazione di conformità degli impianti (es. impianto elettrico, gas, ascensore) dell'immobile fosse allegato in caso di compravendita o locazione. Tale obbligo era assolutamente  innovativo nella legislazione italiana e mirava a dare certezza all'acquirente che gli impianti fossero sicuri e non ci fossero nel rogito costi "occulti". Tale innovazione è stata però percipita dal mercato immobiliare come un ostacolo alla vendita degli immobili, soprattutto in un momento in cui si avvertiva una flessione. Il Dl 11/2008 con il comma 2 dell'art.35 ha abolito l'obbligo di allegare la dichiarazione al rogito. Ora dunque non è più obbligatorio sia allegare la dichiarazione di conformità degli impianti nè consegnare il libretto d'uso e manutenzione degli impianti (anche esso previsto dall'art.13 DM 37/08). Se tale tipo di tutela non è più presente per il compratore bisogna riferirsi, per quanto riguarda eventuali impianti non a norma,  direttamente al codice civile. Infatti il venditore, indipendentemente, dall'allegare dichiarazioni e certificati deve assicurare che un dato bene sia esente da difetti. Inoltre data la natura tecnica e molto specialistica degli impianti è possibile considerare un impianto non a norma come un vizio "occulto" cioè di cui difficilmente il compratore possa accorgersene senza una perizia di uno specialista. Si ribadisce che "a norma" non vuol dire funzionante, il concetto è molto più ampio. Infatti un impianto a norma è un impianto sicuro, funzionale e funzionante dotato della apposita docuemntazione e correttamente manutenuto. Quindi nel caso della vendita di un immobile in cui gli impianti non sono a norma, tale circostanza dovrebbe essere riportata nell'atto di compravendita o in ogni caso segnalata preventivamente all'acquirente. La tutela dell'acquirente è presente in ogni caso nei seguenti articoli del codice civile:

- art.1375 "Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede"

- art.1490"Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea ll'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in malafede taciuto al compratore i vizi della cosa. "

-art.1491"si esclude la garanzia solo se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore"   

Cosa accade invece per i libretti d'impianto? L'abolizione dell'allegazione di fatto non comporta differenze rispetto al passato in quanto è previsto da altra normativa la presenza di libretto d'impianto della caldaia (Dlgs 192/2005) e dell'ascensore (Dpr162/1999), ma anche da normativa locale.

Concludendo seppur si è abilito un articolo di legge non è abolito il principio che ogni bene, in particolare un immobile, debba essere venduto con tutte le garanzie necessarie  per il compratore.