Compravendita immobili: l'ACE è da allegare al rogito?

La certificazione energetica è ormai realtà. Ma come tutte le realtà che "improvvisamente" entrano nella  vita quotidiana di costruttori, tecnici e comuni cittadini (proprietari, acquirenti di immobili, etc.) provocano disorientamento e dubbi. Vediamo di entrare nello specifico e prendere in esame alcuni punti importanti, lasciando gli aspetti più tecnici alla pubblicazione di uno speciale ed ai corsi di formazione specialistici (entrambi in preparazione da parte della redazione).

Il Dlgs 192/2005 richiedeva di allegare al rogito l'attestato di certificazione. I tempi di introduzione erano stabiliti a seconda delle dimensioni dell'immobile se l'immobile rientra nelle categorie catastali e tipologiche sottoposte a certificazione.

In seguito è stato emanato il DL 112/2008 che indicava "unicamente" l'obbligo di dotare un immobile del certificato. Non risolveva però il dubbio di cosa occorresse fare in caso di compravendita e non erano chiare le eventuali sanzioni.

 Dato che la materia è "anche" di competenza regionale,  l'emanazione di successive leggi regionali in materia di certificazione energetica ha affrontato e risolto il problema a livello locale:

• - la certificazione va allegata al rogito in Piemonte e Lombardia e l'omissione comporta una sanzione pecuniaria;

• - la certificazione va allegata in Emilia Romagna ma non sono previste sanzioni;

• - nulla è previsto nelle altre regioni (essendo materia in rapida evoluzione è sempre da verificare localmente).

Il DM 26 giugno 2009 (un decreto attuativo) ha aggiunto che il proprietario può dichiararel'immobile altamente inefficiente dal punto di vista energetico  cioè appartenente alla classe G per cui non è né necessario né "utile" un certificato che lo attesti.

Naturalmente tale indicazione non modifica le vigenti leggi regionali, ove presenti, ( tale richiesta deve  essere esplicita!), ma permette nelle altre regioni  in cui ancora non c'è nella legge regionale  alcun riferimento al rogito  o non c'è proprio una legge regionale  di comportarsi come segue:

• - si può allegare una certificazione dell'immobile in quanto esistono le linee guida, un format di certificazione nazionale ed i SW di calcolo certificati da UNI e CTI. In precedenza tale possibilità esisteva solo nelle regioni con una propria legge specifica.

• - L'acquirente può rinunciare esplicitamente in fase di rogito al certificato; tale escamotage avviene naturalmente in base ad un accordo con il venditore.

• - Il venditore può dichiarare che l'immobile è in classe G (la peggiore classe energetica prevista ).Tale dichiarazione naturalmente non crea un vantaggio al venditore ma gli evita i tempi ed i costi della certificazione. In realtà essa è un altro escamotage, in quanto il proprietario sicuramente non ha le conoscenze per poter stabilire la classe di appartenenza energetica dell'edificio. D'altra parte bisogna considerare anche che il patrimonio immobiliare italiano ereditato dal passato ha spesso una bassissima efficienza. Differente è il caso del nuovo costruito, dove l'efficienza dell'immobile può essere economicamente premiante.

 Il discorso dunque risulta complesso e differente da caso a caso e da regione a regione.

Concludendo credo che si debba osservare che tale "complessità"  non favorisca né l'utente né i professionisti che hanno bisogno di chiarezza e trasparenza. In realtà il vero problema è il costo del certificato energetico in quanto, se non assume un significato chiaro a tutti ed una valore "commerciale", viene e verrà anche in futuro  percepito da tutti come l'ennesimo ed  inutile balzello.  

Dimenticavo di indicare quali sono gli immobili non sottoposti a tale disciplina:

1. gli immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un'alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici ;
2. i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
3. i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.